[摘要]海南陵水購房,近,二手房火了。受契稅和營業(yè)稅政策的調(diào)整等影響,一些城市二手房的交易量不斷上升。在一線城市和部分經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好的二線城市,二手房的成
海南陵水購房買二手房遭遇房屋漲價 賣方毀約該怎么辦?,陵水樓盤,陵水的房子定位于度假+養(yǎng)老房產(chǎn),注重度假養(yǎng)老的舒適性。
近,二手房火了。受契稅和營業(yè)稅政策的調(diào)整等影響,一些城市二手房的交易量不斷上升。在一線城市和部分經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好的二線城市,二手房的成交量趕超新房,價格比新房高出不少。很多陵水買房人都遭遇過這樣的情況,本來價格都已經(jīng)談好了,沒想到就這么一到兩天的時間,賣方又漲價了,還有的說自己不想賣房了……
近在一線城市的二手房交易市場,這樣的事情可不少見。我們來看看下面的案例:
2015年初,吳先生通過中介購買了蔣女士的一套二手房,《房屋買賣合同》約定房屋總價380萬元,首付160萬元,貸款220萬元。合同簽訂當(dāng)日買方吳先生支付定金10萬元,30日內(nèi)再支付150萬元首付款,批貸后15日內(nèi)辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。之后買賣雙方以及中介共同簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》,約定若貸款未批下來,賣方應(yīng)協(xié)助買方,直至貸款批下來。
之后,買方吳先生向某銀行申請貸款,未批下來,吳先生想如果第二次也批不下來,不能無休止地貸下去,不如先說好如果再貸不下來就解除合同。吳先生就把自己的想法告訴了蔣女士,蔣女士也認(rèn)為解除更好,于是二人未通過中介公司,就雙方自己寫了一份《解除協(xié)議》,約定解除雙方簽訂的房屋買賣合同及附加協(xié)議。
第二次,銀行批貸了,吳先生馬上打電話給蔣女士說已經(jīng)批貸,約個時間一起去過戶。但蔣女士明確表示陵水房子不賣了,要將定金和首付款退給吳先生。因為就在批貸這段時間,蔣女士這套陵水房子已經(jīng)漲了幾十萬元,且已有買家表示愿意多出50萬元全款購買。
怎么解決?
買方可以起訴到法院請求繼續(xù)履行合同,雙方合同尚未解除。雖然《房屋買賣合同》是買賣雙方簽訂的,但是《補(bǔ)充協(xié)議》是由買賣雙方和中介等三方簽訂的,合同具有相對性,只有三方共同簽字同意解除才有效,另外雙方約定解除,是附條件的,只有在二次貸款批不下來的情況下,雙方才解除合同,現(xiàn)在貸款批了,解除的前提也就不存在了。因此僅由買賣雙方簽訂的解除協(xié)議不發(fā)生解除合同的效力,房屋買賣合同仍有效。
依據(jù)雙方《房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》的約定,批貸后15日內(nèi),賣方應(yīng)協(xié)助買方辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。逾期不辦理的,賣方蔣女士構(gòu)成違約。吳先生可以向法院起訴請求繼續(xù)履行合同。
在繼續(xù)履行合同的訴訟中,普遍存在一個障礙?,F(xiàn)在大多數(shù)人陵水買房都是貸款,貸款涉及到銀行或是公積金部門的利益,因此法院不能強(qiáng)制他們批貸。在貸款批不下來的情況下,如果買方想繼續(xù)履行合同,可能要支付全款,法院才可能判決繼續(xù)履行合同,協(xié)助辦理過戶手續(xù)。如買方堅持以貸款方式付款,法院會駁回要求賣方協(xié)助辦理過戶的訴訟請求。本案中,吳先生已經(jīng)取得了批貸函,比較容易得到支持。
在上面的例子中,“約定好若貸款未批下來,賣方應(yīng)協(xié)助買方,直至貸款批下來”、“批貸后15日內(nèi)辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)”,這是非常好的,避免賣方不協(xié)助批貸以及協(xié)助過戶等,因此要及時簽訂好陵水購房合同和相關(guān)協(xié)議。房貸批不下來有很多的原因,有銀行貸款政策、國家政策和貸款者個人的原因,在陵水買房貸款前,提前去到銀行了解下相關(guān)的政策并查詢下自己的個人信用記錄,房貸能否批下來以及何時批下來,要做到心中有數(shù)。盡早簽訂好陵水購房合同和將貸款批下來才是王道。
海南陵水買房優(yōu)勢:陵水清水灣位于英州鎮(zhèn)內(nèi),風(fēng)光指數(shù)絕佳,灣區(qū)海水質(zhì)量達(dá)到國家一類海洋水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn),能見度高達(dá)25米,水深也不過2米,是世界頂級的天然海濱浴場。薈萃6家超五星級酒店(包括萊佛士、JW萬豪、希爾頓等酒店)、3個國際標(biāo)準(zhǔn)18桿高爾夫球場以及國際游艇俱樂部等,從配套的“高大上”可以看出,這邊主要打造高端旅游地產(chǎn),集結(jié)了雅居樂、綠城、碧桂園等一批大型房企,均為一線海景房,不少高端人士會選擇于此買房養(yǎng)老或度假。
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